2024年10月30日，英國財政大臣Rachel Reeves正式發佈秋季財政預算案。這份備受矚目的政策調整涵蓋物業稅收、利率以及區域發展等多方面內容，對於計劃置業的買家來說，值得深入關注。儘管部分稅收調升引起討論，但整體而言，2024年秋季預算為英國樓市帶來穩定且樂觀的前景。

資本增值稅保持不變，置業選擇依然穩健

令人振奮的是，住宅房地產的資本增值稅（CGT）稅率並未調整。無論是低稅率納稅人（18%）還是高稅率納稅人（28%），出售住宅物業的CGT依舊維持原水平。這種稅務穩定性，讓物業投資在其他資產市場波動較大的背景下，依然具備吸引力。相較而言，非住宅類資產的CGT稅率有所上調——低稅率從10%提升至18%，高稅率則從20%升至28%。這意味著，相對於股票或商業資產，物業投資仍然是較為穩健的投資選擇。

額外住宅物業印花稅輕微上調

自2024年10月31日起，購買額外住宅物業（例如第二套住宅或出租物業）的印花稅附加費將從3%提高至5%。雖然這一調整會略微增加買樓成本，但對市場的整體影響有限。對於首次置業人士而言，免稅門檻亦從42.5萬英鎊下調至30萬英鎊。雖然首次買家可能會因此感受到一定的壓力，但對於計劃長期持有的買家而言，這些前期成本或可透過未來的物業升值或租金回報予以平衡。特別是在當前供不應求的市場環境下，樓價及租金的上升預期仍然積極。例如，曼徹斯特及伯明翰等城市因房源短缺，租金有望持續上漲。

利率降低，英國樓市吸引力提升

英國央行基準利率於秋季預算案公布後，從5%降至4.75%。這是今年內的第二次降息，此前8月份曾從5.25%降至5%。降息不僅降低首次置業者的按揭成本，亦緩解業主的供樓壓力。對於出租用途的買家來講，按揭成本下降意味著入手門檻進一步降低，令物業更具吸引力。同時，財政大臣亦重申壓低通脹的承諾。儘管2025年的通脹率預計會小幅上升至2.6%，但到2029年將回落至2%的水平。這種通脹與利率的穩定預期，為物業市場創造良好的發展環境。

為何現在是投資英國物業的良機？

從整體來講，2024年秋季預算為物業市場提供穩定的政策基礎。資本增值稅保持不變、利率下降以及區域市場的增長，都為買家創造有利條件。特別是在英格蘭北部及中部地區，曼徹斯特及伯明翰等城市因房源短缺、租金上升及基建項目推進，成為置業熱點。如果閣下正在尋找穩健且具長線持有價值的英國物業機會，現時是把握上車的良機。

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英國發展商Select Property位於曼徹斯特Northern Quarter藝術區的高端住宅樓盤One Port Street於2024年11月正式封頂，樓盤距離交付又邁進一步，象徵Select Property 20年發展歷程中的又一重要里程碑。作為Select Property旗下旗艦住宅品牌Prestige Collection的首個開發樓盤，One Port Street融入曼徹斯特獨具特色的工業風格設計，並配備五星級酒店式設施，住戶將享受私人泳池、屋頂露台等奢華體驗。期待樓盤竣工後，為英倫城市中心生活注入全新活力！

Select Property CEO Adam Price表示：「看到One Port Street按計劃順利推進，我們感到非常興奮。隨著樓盤接近售罄，我們堅信租客和買家對舒適與奢華居住體驗的需求日益高漲。作為發展商，我們深感責任重大，不僅要打造高品質住宅，更要為城市創造一個宜居、宜工的生活環境。」

One Port Street預計將於2025年下半年竣工，提供共計477套高品質的一房、兩房及三房單位。自2023年初動工以來，項目進展迅速，銷售額更創下公司歷史新高。此外，One Port Street致力於成為城市的綠色門戶，通過引入大量綠色植物創造逾22,000平方英尺的公共綠地，促進與周邊社區的緊密聯絡，並積極推廣綠色出行，為住戶提供電動汽車充電站及單車停放設施。

值得一提的是，One Port Street公寓的七樓設有Paganini露天酒廊及居民休息室，住戶可於此俯瞰曼徹斯特的壯麗景觀，並在此找到工作、休閒與社交的理想空間。

該樓盤地處曼徹斯特聞名遐邇的藝術街區Northern Quarter，該區以街頭藝術、多元化美食及獨具特色的本地商業聞名，步行即可到達曼徹斯特Piccadilly Station及Arndale購物中心。與One Port Street僅一街之隔的Ancoats更是曼徹斯特的美食中心，匯聚多家頂級餐廳，其中包括曼徹斯特首間米芝蓮餐廳。Ancoats亦被《電訊報》評為「英國15個最酷的社區之一」。

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對於物業買家而言，戶型的選擇直接影響日後的租金回報。在曼徹斯特和伯明翰等英國新興城市，人口增長帶來大量的租務需求，兩室一廳的公寓因此成為買家的理想選擇。無論從未來的租金回報還是樓價潛力來看，兩房公寓均表現突出。

高需求

兩室一廳的公寓一直以來深受各類租客的青睞，包括大學生、年輕專業人士以及小家庭。這類公寓以面積適中、位置便利的優勢滿足了這些群體的需求。尤其是疫情後，愈來愈多的租客傾向選擇擁有更大空間的房源，第二間臥室可作為家庭辦公室，進一步提升兩房公寓的吸引力。

租金表現

根據英國物業網站Zoopla的數據，兩室一廳的公寓的平均租金表現明顯優於其他戶型。這主要得益於其較高的性價比：雖然面積較大，但土地租金多為固定，且物業費用與一房公寓相差無幾，讓業主能以較低的運營成本獲得更高的租金收益。

樓價表現

除租金回報外，兩房公寓的樓價也往往表現強勁。在曼徹斯特和伯明翰等城市，樓價每年穩步上漲，未來幾年仍被看好。這也說明購買兩房公寓不僅能帶來穩定租金，還可享受樓價上漲的收益。

優越地段

兩房公寓的高需求與其地段優勢密不可分。許多高品質的新建樓盤位於市中心，距離餐廳、購物中心及公共交通點僅幾步之遙，特別適合年輕人和專業人士。城市中心的便利性讓兩房公寓成為追求通勤方便及享受都市生活人群的首選。

租客流動率

與其他物業類型相比，兩房公寓的租客流動率相對較低，通常適合長期租住。無論是學生、年輕專業人士，還是小家庭，都能在同一間公寓內居住多年。這種穩定性使得空置期更短，屋主可以享有穩定的租金收入。

維護成本

相比獨立屋，兩房公寓的維護成本較低。公寓通常沒有私人花園或外部空間需要打理，而公共區域的管理與維護由物業公司負責，大幅減少了業主的時間與經濟成本。

值得關注的英國置業城市

根據國際地產機構JLL最新報告《Big Six Residential》顯示，到2028年，伯明翰的租金預計增長25.2%，而曼徹斯特的租金漲幅更高達25.8%。這兩座城市中心區域的兩房公寓供不應求，市場缺乏高品質住宅，租金表現優異。特別是那些地段佳、配套設施齊全的城市中心新建公寓，更成為租客及買家的熱選。

數據來源：https://res.cloudinary.com/global-cms-assets-np/image/upload/v1709041507/resi/gb/Articles/PDFs/JLL_Residential_Big_Six_Report_Winter_23_24.pdf

無論您是首次接觸英國物業，還是希望繼續尋找優質投資機會，兩室一廳的公寓都是進入英國物業市場的理想選擇。如果您正在尋找合適的英國置業機會，請關注Select Property，作為英國本地發展商，我們專注於曼徹斯特、伯明翰及謝菲爾等新興城市物業市場，為全球客戶提供一站式、無語言障礙的英國物業服務。

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英國伯明翰內環住宅市場將迎來全新奢華生活體驗，以身心健康和奢享體驗為靈感的高端住宅Edition全球正式發佈，由英國領先的房地產發展商Select Property與伯明翰知名發展商Court Collaboration聯合打造，為伯明翰住宅市場帶來581套高端公寓，尊享城心生活，貫徹健康美學。

Edition位於英國伯明翰文化氛圍濃厚的Brindley Drive，與伯明翰圖書館隔街相望，並毗鄰伯明翰耗資7億英鎊打造的Paradise重建項目，以及餐飲熱點Brindley Place和Broad Street，生活的便利程度可見一斑。Edition共提供581套一房一廳和兩房一廳豪華公寓，分佈在兩棟相連的15層（Park Residence）和46層（Centenary Tower）塔樓中。住户將享受到超過23,000平方英尺的奢華休閒設施，包括共享辦公空間、屋頂花園露台、自然採光泳池、Spa中心、屋頂户外熱浴池、燒烤與露天電影放映區、裝備先進的天際健身房（含瑜伽和動感單車房以及攀石牆）等，為居住體驗帶來難以匹敵的奢華與舒適。

Court Collaboration CEO Alex Neale表示：“Edition作為伯明翰少見的奢華住宅物業，無論是所屬區域位置，還是配套和住户體驗方面，都將讓市場眼前一亮。一旦完工，Edition將完美融合星級酒店的舒適與家的温馨，為追求健康與奢華生活方式的住户提供愉悦的居住體驗。我們對Edition目前受到的關注感到非常鼓舞，並很高興能與Select Property聯手，共同將這個物業推向市場。”

Select Property CEO Adam Price對於伯明翰市場前景表示：“伯明翰在租賃市場上的出色表現很大程度上要歸功於其20年的市中心總體規劃、出色的交通系統以及其城市繁榮的文化產業。隨着伯明翰市區人口在未來不斷增長，在伯明翰置業將是關注英國物業的買家不可多得的機會。Select Property的使命仍然是為買家提供值得信賴、質量領先和有穩定收穫的英國房產項目，Edition的理想位置和豪華住宅體驗將使其成為伯明翰熱門的公寓。”

Edition的第一期工程預計於2027年第二季度完成，英國知名建築公司Midgard已被任命為該物業的主要建築承包商，行業領先的金融公司PGIM Real Estate則作為資金合作伙伴參與到此次物業開發中。 想了解更多Edition詳情和英國物業市場動態請在各平台關注Select Property，我們將竭誠為您解答。

Select Property在曼徹斯特市中心開發並運營的四處Affinity Living公寓在2023年以平均入住率97%創下新紀錄，不僅證明市場對高品質build-to-rent住宅的旺盛需求，也展示Affinity Living在營造温馨社區方面的卓越才能。Affinity Living提供的現代化設施和服務，包括住户休息室、共享辦公空間、健身房等，另外每週的免費活動和娛樂項目，以及友好的寵物政策，都提升居住體驗。

英國曼徹斯特build-to-rent市場需求的強勁源自曼徹斯特豐富的文化生活、活躍的就業市場和繁榮的美食商業，這些因素共同作用，吸引大量年輕專業人才在這裡定居。同時，曼徹斯特市中心的優質build-to-rent房源供應緊張，也使得Affinity Living的高入住率成為了必然趨勢。

此外，Affinity Living在英國第二大城市伯明翰的Lancaster Wharf公寓也正如火如荼地進行中。作為Select Property首個在曼徹斯特以外的連鎖項目，目前已經全數售罄並開工建設中，預計將在2025年秋季迎接首批住户。

Affinity Living的成功在於其對住户社區的精心打造和培育，以及對build-to-rent市場需求的深刻理解。隨着新項目的推進，我們相信，Affinity Living將繼續在英國build-to-rent市場上保持優勢。

新聞來源：https://btrnews.co.uk/affinity-living-charts-record-year-for-occupancy-in-2023/

Select Property從Maslow Capital獲得1.28億英鎊的發展融資，用於推進英國曼徹斯特備受矚目的One Port Street項目建造。Maslow Capital是全球知名的房地產發展融資提供者，選擇高潛力品牌項目進行支持，包括Select Property的酒店公寓CitySuites，今次融資是One Port Street在市場上反響熱烈的證明，對於項目建造的速度也無疑是錦上添花。

自今年2月進入新篇章以來，Select Property在全球已經售出1.35億英鎊的房產。One Port Street是Select Property新旗艦品牌「奢華精選Prestige Collection」系列的旗艦項目，該品牌旨在通過豪華的配套設施和私密的居住體驗來創造英倫生活新高度。One Port Street共有477套精裝公寓，將於2025年第四季度建成，並預期在完工後創造許多就業機會以及為曼徹斯特帶來經濟效益。

Maslow Capital的高級合夥人Matt Pigram表示：「One Port Street的推出是對Select Property旗下多元化住宅項目組合的精彩補充，為更高品質的都市生活樹立新標桿。對於英國房地產未來發展的堅定信念讓我們選擇支持One Port Street，同時也是為了支持解決英國的住房短缺問題。」

在英國買樓長期以來被認為是值得信賴的選擇之一，在疫情影響的過去三年中，樓價快速增長。但有趣的是，儘管倫敦擁有900萬人口，為英國總體經濟貢獻將近四分之一，但許多置業者卻已經轉向其他英國城市，因為出現增長更迅速的地方。曾經的倫敦對置業者來說吸引力非凡，但目前較高的總價讓不少人望而卻步，其中許多人便將關注點轉向英國“北方之都”曼徹斯特，這座城市的平均租金水平令房東驚喜。

樓價對比

地理位置	平均樓價
倫敦核心地區 (郵編W1, WC & EC)	£1,461,598
曼徹斯特核心地區 (郵編M1)	£277,570

考慮英國買樓投資或出租，可以對比兩個城市關鍵地區的平均樓價，用同樣的預算只能在倫敦E3地區買到一套公寓，但這裡距離倫敦市中心需要一個小時的車程。並且在一般的情況下，這裡大多公寓建於1980年代，沒有配套設施或門房服務，需要定期維護，房東們自然要付出更多的金錢和時間。

租金對比

根據Rightmove最近的報告，自2019年5月以來，英國的租屋詢問量增加三倍以上。英格蘭西北地區（曼徹斯特等地）的詢問量最高，在2019年每套房產平均只有7次詢問，而在2023年增加到30次。不過倫敦的詢問量增長幅度相對較低，“北遷”趨勢明顯，人們離開首都前往提供更多便利設施和租金較低的地區生活。

置業者在英國買樓，為何選擇曼徹斯特？

根據JLL的數據，曼徹斯特在未來5年的租金增長預測中位居英國前列，預期增長21.6％。除此之外，到2027年，樓價預計將增長19.3％。經濟方面，曼徹斯特的平均年度總增值（GVA）預期在2024年至2026年之間以2.5％的速度增長，僅次於雷丁和倫敦，而全英的增長率為2.1％。

租客為何選擇曼徹斯特？

曼徹斯特當前的人口增長是全國平均水平的兩倍，租務需求日益增加，那麽是什麽原因吸引人們前往曼徹斯特居住呢？

• 強勁的就業市場：曼徹斯特有80家富時100指數公司，吸引越來越多的年輕專業人士前往。其他全球性公司還包括Deloitte、Deliveroo、Uber、Kellogg's、BBC和Siemens等。

• 曼徹斯特擁有除倫敦外最大的國際學生群體，五所大學保持高畢業生留存率，其中曼徹斯特大學為羅素大學集團成員之一。

•交通樞紐：曼徹斯特擁有三個主要火車站、一個關鍵的國際機場併且和多條高速公路連接。高速鐵路二號線HS2開通後，這一優勢還將進一步提升，輕鬆通勤和前往國際國內各地。

• 曼徹斯特的生活豐富多彩，各國美食齊聚，藝術和文化受到全球關注，其中就包括重新開放的曼徹斯特博物館、世界級藝術場所Factory International、美食與創意聚集地Diecast，以及備受期待的Soho House Manchester。

在購買英國房地產時，很多買家會基於每平方英尺的價格做出購買決定。但從我們過去二十年的行業經驗來分析，這樣的做法有一定的局限性，不一定價格低就性價比高。

能夠讓房屋持續升值的重要因素包括優秀的地理位置、高級的設施以及活躍的社區氣氛，在城市中特別明顯，因為不同街區的人口數和房屋密度各有不同，擁有這些因素的區域往往給住戶帶來更好的居住體驗，也往往是熱門居住地。

本文將會分析上述提到的優勢和局限性，以及推動樓價上漲的因素，並告訴你獲得成功置業的關鍵。

為什麼要購買英國房地產？

多年來，英國房地產一直被視為較穩定可靠的置業選擇，原因在於：英國近來住宅供應嚴重不足、城市中心人口增加、房屋租金和售價強勁增長，並且相對於其他資產類別，市場風險較低。

與股票、期權和加密貨幣不同，有一些人會選擇購買實物資產，比如置業。市中心通常是置業收入較多的地點，以曼徹斯特和伯明翰2個城市為例，未來五年的房屋銷售和租務情況都在英國領先。

驅動每平方英尺樓價的因素是？

每平方英尺的樓價會受到地理位置的影響，因為這反映出發展商所支付的土地成本。例如，根據2021年的土地數據，曼徹斯特城市中心的優質地塊每英畝成本為524萬英鎊，而索爾福德地區每英畝成本為69.7萬英鎊，但兩個地點的距離在步行範圍之內。

這是因為在市中心的開發用地供應非常有限且需求量很高，使其價值更高。所以不難理解為什麼倫敦1區的房產比3區的房產更貴，因為1區通常被認為是城市中的精華地區，距離重要的公共設施和交通樞紐更近。

更中心的位置一直是租客嚮往的居住地，他們願意支付更多的費用以獲得生活上的便利，所以這些地點的房租也相對較高，這對於以buy-to-let為目的投資者來說是做出決策關鍵因素。當然，影響樓價的其他因素還包括住宅中的設施、開發品質以及發展商或建築師的聲譽。

低價反映出什麼？
一些買家可能會被較高的價格嚇到，特別是有對比的情況下，如臨近地區的相似項目價格更低。但要注意的是價格較低的房屋雖然降低買家入手的門檻，這樣的房屋也存在局限性。

因為能夠做到以每平方英尺較低的價格出售通常反映出這個項目的地理位置、建築品質、配套設施以及管理水平會差強人意，而這些因素是房屋在市場上獲得高價格的關鍵，並影響租金收入。儘管英國許多城市（如曼城和伯明翰）目前住宅供不應求，但隨著供應的樓盤數量將在未來十年逐漸趕上需求，那些能在市場上脫穎而出的公寓才是較好的長期置業選擇。

現在的租客更關注哪些方面？

JLL在最近的調查中總結租客在租屋時關注的重要因素：地理位置、社區氣氛和居住環境，這些因素遠比房子的大小更受重視。該調查還顯示，租客最期待的設施是健身房、游泳池和共享辦公空間，有68%的人願意為游泳池支付更高的房租；67%的人表示願意為了住得靠近公共交通樞紐支付更多房租；還有66%的人表示他們願意為了私密的室外空間而支付更多房租。

品牌價值
當購買汽車、手機或預訂酒店時，消費者通過品質、設計和服務來確定品牌與產品的高端程度。以預訂酒店為例，文華東方酒店與Travelodge酒店在市場上都有自己的地位，2個品牌不同的定位與價格給消費者提供的是不同的享受，消費者因此來決定住在哪裡、想要享受什麼樣的服務。

同樣，購買英國房地產以奢華為定位的住宅品牌也可以激勵買家和租客支付更高的價格。Savills的全球住宅分析顯示，與非品牌住宅相比，有品牌定位住宅的平均溢價率在未加權的基礎上達到30%，定價也是非品牌住宅的兩倍。