上車英國房產11問
2022-03-18購置優質房產在全球範圍內都是穩定可靠的資產配置佳選，不少置業者通過在不同行業和地點配置資產組合獲得財務自由。雖然英國房地產具有韌性且被認為是最穩定的資產類別之一，但依然不能說毫無風險，買樓前要多方瞭解，才能盡可能降低風險。從開始研究購置英國房產時到最後出售房產期間，應該瞭解哪些問題呢？
準備好買樓了嗎？
明確置業目標、預算和個人財務狀況能幫助購房者在正確時機購置房產。購房前先向置業顧問或財務顧問咨詢樓市現狀，以確認是否準備好進入房產市場，並選擇合適的付款計劃。部分開發商也提供一站式服務，這對沒有時間或者不想過度參與房產日常管理的置業者來說很有吸引力。
置業目的為何？
無論是考慮更高的租金、強勁的資本升值，還是希望兩者兼顧，英國房產都是值得考慮的選項之一。同時作為一種中長期的資產配置項目，期房的優勢在於可以享受在建期間的房產增值以及房屋建成後的穩定租金。
置業類型有哪些？
明確好財務狀況和置業目的後就可以開始考慮房產類型。當預算較低希望得到較高的收益時，總價在12萬英鎊左右的學生公寓是優選；為租而建的公寓通常入手門檻會高一些，但隨時間推移其增值幅度更大。
額外成本有哪些？
海外置業可能會產生如服務費、稅收減免、管理費用和維修費等額外的費用。數據顯示進行翻新並配置傢具的房產平均租金要比老舊房屋高出21%1 以上，但需要投入較大的成本。而為租而建的公寓往往裝潢精緻、配套齊全，可以避免昂貴的舊房翻新費用。
預期回報是多少?
信譽良好的開發商會給出期房在建期間的樓價增長預測、預計租金、管理服務費和傢俬費、市場整體經濟預測等數據。如果以237,000英鎊購買伯明翰的公寓，當該物業在2024年完工時，預期其樓價為268,995英鎊，升值了31,995英鎊2。此後每年還預計將產生6%的租金3，約每年14,220英鎊。向置業顧問諮詢，可以瞭解付款計劃、預期回報和管理方案等細節，選擇更合適自己的置業計劃。
有無房產轉售策略？
有時出於個人原因或者回報已經達到預期，就可以選擇出售房產。在進行置業前，可以詢問顧問是否提供協助轉售服務，這樣的服務能減輕未來可能遇到的資金壓力。
是否瞭解當前市場？
2022年英國樓價年增長率達到 17 年來的最高水平（同比增長 9.8%）4，主要目前有三個因素正影響樓市：
• 城市化
2021年下半年，數百萬人返回辦公室辦公造成英國城市中心租金增長強勁5。例如伯明翰就明顯處於此趨勢，租金與疫情前相比增長高達兩位數。
• 住戶需求改變
人們開始更注重生活與工作的平衡，租房時會優先考慮有戶外綠地，配套共享工作空間和多元化的便利設施，並且靠近CBD商業區的房子，以求便捷通勤與室外綠色空間兼備。
• 高速鐵路2號線HS2
政府投資1060億英鎊的高速鐵路2號線（HS2）將使伯明翰和曼徹斯特成為越來越多倫敦居民尋求更實惠租金、更大居住面積和更優質設施的通勤熱點城市。
哪些地區適合置業？
英國各地的平均租金均在上升，但曼徹斯特和伯明翰等城市漲幅表現更為亮眼。
曼徹斯特
• 曼徹斯特內環租賃需求達到歷史最高水平，而房源數量卻為歷史最低。
• 根據Urban Bubble的數據，2021年11月，部分房屋的租金與去年同期相比增長了17.5%6。
• 在過去12個月里，曼徹斯特樓價增長了8.5%7。
伯明翰
• 截止2021年9月，伯明翰的租金比疫情前上漲10%8。
• 受益於HS2，伯明翰將成為連接倫敦和英格蘭北部的樞紐城市9。
• 在過去的12個月里，伯明翰樓價增長了6.7%10。
購置的房產在當地是否被爭相購買？
開發項目被爭相購買表明當地有較高的房屋需求，該處的樓盤往往潛力較高。可以與置業顧問一起選購樓盤，綜合考慮樓盤的賣點、項目地段以及是否包括健身房和聯合辦公空間在內的標準配套設施等因素後再進行選擇。
誰來管理房產？
許多人誤認為房屋的管理和維護需要房東親身參與而放棄購置房產。但這是傳統的買房出租模式，新的「為租而建」公寓提供一系列物業維護和全天候管家服務。對於租戶丟失鑰匙或安全等問題，都可以尋求現場團隊解決。不僅業主享受到無憂無慮的置業過程，這也為租戶提供方便快捷的體驗。
對於租務管理，開發商推薦的租賃管理團隊可以提供從租戶簽約，到租戶退租和租後檢查一站式解決方案。這些優勢對沒有時間管理的海外房產置業者特別有吸引力。
購置房產相關費用有哪些（每月/每年）？
• 首期（通常為期房總價的20%-30%）
• 預訂費（通常約5,000英鎊）
• 付款計劃（例如，合同交換時付20%首期/完工時付80%尾款）
• 服務費（通常每年約為每平方英尺3.50英鎊）
• 地租（通常為0.01%左右，上限為500英鎊）
• 管理費（通常每年約為房產的10%）
抵押按揭和印花稅等稅費可咨詢相關顧問。
英國房地產市場仍然是全球上強勁的市場之一，預期到2025年將增長21.5%11。只有對宏觀經濟環境和不斷變化的租戶需求進行徹底的研究，置業者才能從中獲益。
閱讀原文：https://selectproperty.com/articles/property-investment-questions-you-should-ask-before-investing/
數據來源：
[1]https://www.onthemarket.com/
[2]https://www.rightmove.co.uk/house-prices/birmingham.html
[3]https://sevencapital.com/birmingham-property-investment/rental-yields-birmingham/
[4]https://www.bbc.com/news/business-59906222
[5]https://www.zoopla.co.uk/discover/property-news/rent-increases-hit-13-year-high-as-demand-in-major-cities-doubles/
[6]https://urbanbubble.co.uk/
[7] https://www.manchestereveningnews.co.uk/news/property/how-much-house-prices-gone-22891520
[8]https://www.rightmove.co.uk/news/content/uploads/2021/10/Rental-Trends-Tracker-Q3-2021-FINAL.pdf
[9]https://internationalresidential.jll.com.my/news/2019/05/08/find-gap-west-midlands-residential-forecasts
[10]https://www.henleycharles.com/blog/17-the-north-is-booming-as-manchester-tops-city-house-price-list-and-birmingham-is-second/
[11]https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/305695-0/spotlight--revisions-to-our-mainstream-residential-market-forecasts---30-september-2020?utm_source=twitter.com&utm_medium=social&utm_campaign=Forecasts_SEP20
