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2022年英國樓市預測

回顧過去一年,英國樓市展現出其強勁又有韌性的一面:今年1月7日BBC報導稱樓價已創下17年來月度最快增長記錄,部分地區租金漲幅也高達兩位數。後疫情時代的樓市爆發促使許多置業者開始尋求下個置業機會。但哪些城市會成為2022年海外熱門地點呢?

2021年英國樓市回顧
2021年的英國樓價持續攀升,剛過去的2021下半年被稱為英國樓市的「後疫情時代繁榮期」。Halifax的數據顯示,英國樓價在過去三個月內以15年來最快的速度增長,相較於去年同期上漲2萬英鎊[1]。事實上,截至11月底的這一季度,全英平均樓價達到272,992英鎊的歷史新高[2]。

眾多因素推動著2021年英國樓市的強勁表現。其中英國嚴重的住屋短缺是主因,即使政府開始計劃每年建造30萬套新房,短時間內也無法逆轉足目前供應不足的現狀[3]。還有其他包括2021年9月到期的印花稅假期、競爭激烈的就業市場、租戶偏好的變化後疫情時代數百萬租客返回城市辦公以及對首次購房者更友好的房貸利率等因素,也是樓價的重要助力。

印花稅假期政策結束後恢復常態的第四季度可以為2022年的樓市發展趨勢提供參考。疫情期間,英國近50%的人居家辦公(其中 86% 是由於疫情而改為線上工作[4]),這些人恢復以往工作模式後返回城市促使英國市區房屋租金強勢增長,無論未來是否還會限制居家辦公都不會扭轉這種趨勢。Urban Bubble的數據,截至2021年11月,曼徹斯特的樓價相比去年同期上漲17.5%[5]。同樣,Rightmove的最新數據顯示,伯明翰的租金也比疫情前還高出10%,遠超全英國平均漲幅[6]。

樓價增長預測
Rightmove預測,2022年全國樓價將在去年342,401英鎊基礎上再次上漲5%,漲幅約17,000英鎊。截至2021年11月,英國樓價已經連續五個月上漲1%,相比去年同期高出8.2%。受房屋供需失衡、公司恢復現場辦公以及人們對生活方式的美好期盼等因素影響,預計2022年仍將保持上漲勢頭。

知名房地產網站Zoopla最近對英國家庭進行調查,發現22%的人仍然 「渴望 」或 「非常渴望 」在未來18個月內搬家。由於大多數公司(英國50家頂尖公司中的43家[7])接受混合辦公,更多的家庭將重新考慮居住的地點和空間等因素。基於上述原因,JLL預測2022-2023年城市的樓價增長將更強勁[8]。而另一份2022-2026年英國住宅預測報告中則在考慮所有的社會、經濟和市場因素後對未來全英樓市表現最好的地區和城市進行準確預測。報告中表示伯明翰所在的西米德蘭茲郡在2022年將引領英國樓價增長,增幅可達7%,高出全英平均水平2%。蘇格蘭、約克郡和西南地區預計也能達到類似的漲幅,而倫敦則是樓價增長預期最低的地區,只有 3%[9]。

伯明翰Birmingham(預計2022年樓價增長6%)
伯明翰目前的平均樓價為233,148英鎊,預計在2022年將增長6%達到 247,136英鎊[10]。作為鐵路二號線HS2的最大受益城市之一,HS2將帶來6,300個新工作崗位。另外2022年舉辦的英聯邦運動會將提升城市國際知名度。JLL更是預測伯明翰將是英國未來五年樓價漲幅最大的城市。

曼徹斯特Manchester(預計2022年樓價增長6%)
曼徹斯特目前的平均樓價為247,726英鎊,預計在2022年也將增長6%達到262,589英鎊[11]。Oxford Economics的數據顯示,曼徹斯特GVA(工業增加值總額)增長率為16.4%,在未來五年將成為英國經濟增長最迅速的城市。曼徹斯特與伯明翰都是具有發展潛力的成熟城市,因此樓價增長趨勢的預測也很相近。

布里斯托Bristol(預計2022年樓價上漲5.5%)
布里斯托的平均樓價為362,388英鎊,預計在2022年將增長5.5%到382,319英鎊[12]。Oxford Economics預測,布里斯托經濟增速強勁,在未來五年,布里斯托的GVA(工業增加值總額)增幅在英國主要城市中排名第二(15.6%),平均周收入增幅排名第一(14.7%)。

雖然2022年有樓價增長的速度勢必減緩,但並不影響其繼續強勢增長的勢頭。

全英租金穩步增長
Zoopla預計2022年全英私人租屋租金將上漲4.5%。企業紛紛恢復正常辦公模式使得城市中心住屋需求翻倍,目前租金漲幅已經創下13年來的新高[13]。英國皇家特許測量師學會RICS去年的在調查中也反映了租務市場正面臨有史以來最大的供需差距。

有三分之一的千禧一代打算終生租屋,並表示願意為黃金地段、包括健身房和聯合辦公區在內的標準設施等理想的生活體驗支付較高的費用[14]。對於青年人才來說,租屋是實現這種生活方式更實惠的途徑,而且不會被限定在某個城市。此外,由於能源和國家保險費等生活成本的增加,許多人無力購買新樓。

雖然租客正在返回城市,但住屋的供應無法跟上需求的步伐,這意味著現在是在曼徹斯特和伯明翰等這些區域性大城市置業的黃金時期。

2022年及以後值得關注的城市
曼徹斯特的租金在2021年11月出現了前所未有的漲幅。僅在一個月內,部分房屋的樓價就上漲17.5%。Rightmove報告稱,該市的租務咨詢同比增長69%,但曼徹斯特可供出租的房源卻比去年同期減少了75%。伯明翰的情況也是如此。根據Rightmove的數據,2021年9月,伯明翰的租務需求比疫情前高出10%。Goldman Sachs和HSBC等知名企業的相繼入駐、大規模重建建案的建設以及高鐵二號線HS2的建造創造的約10,000個新工作崗位,促使伯明翰的租金進一步上升。仲量聯行預測,伯明翰是未來5年內租金漲幅最大的英國城市[15]。

不斷變化的住屋優先級
疫情期間,生活與家的聯繫比過去都更加緊密,這使得人們開始重新評估「家」的定義。許多人變得更加註重室內空間面積來適應居家辦公和線上教育。出於這個原因,在曼徹斯特和伯明翰等城市,擁有更多空間和設施的「為租而建」公寓得到很多人的青睞。混合辦公的出現也導致部分辦公空間有所閒置,這些空間可能會被改造或重建為專門的住宅物業,這對蓬勃發展的「為租而建」市場來說是一劑強心針。

「為租而建」項目針對目前不斷變化的租客需求,優先考慮建設戶外綠地,配套共享工作空間和多元化的便利設施,而且大多數都靠近CBD商業區,便捷通勤與室外綠色空間的有效結合,將為租客提供工作與生活的平衡。

HS2完工後伯明翰到倫敦的通勤時間將從1.5小時縮短到僅49分鐘,在越來越多倫敦居民選擇遷移出首都去尋求更大的居住面積、戶外空間和其他配套設施的當下,這一趨勢預計將會愈演愈烈。

綜上所述,由於持續的住屋短缺和疫情導致對居住空間需求增加的長期影響,2022年的英國樓市將有望表現得更為出色,雖然樓價增長可能沒有2021年那麼狂熱,但勢必更加穩定。各大專業機構對英國樓市持續恢復的信心將進一步加速該產業發展,吸引更多資金注入。

2022年將是英國樓價實現長期穩定增長的開端,預計在未來五年內,伯明翰都將是焦點置業城市,並維持全英最強勁樓價和租金增長。曼徹斯特也是值得關注的城市之一,將始終保持著成熟的置業熱點地位,其城市天際線的發展與租金的增長同樣迅速,這兩座城市的未來發展都頗具有潛力。

閱讀原文:https://selectproperty.com/articles/uk-property-market-forecast-2022/

數據來源:
[1] [3] https://www.theguardian.com/money/2021/dec/07/uk-house-prices-rise-property
[2] https://www.halifax.co.uk/media-centre/house-price-index.html
https://www.ons.gov.uk/employmentandlabourmarket/peopleinwork/employmentandemployeetypes/bulletins/coronavirusandhomeworkingintheuk/april2020
[5] https://urbanbubble.co.uk/research-insights/
[6] https://hub.rightmove.co.uk/rental-price-tracker/
[7] https://www.bbc.com/news/business-56972207
[8] [9][15]https://www.jll.co.uk/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/emea/uk/residential-forecasts-report-2021.pdf?utm_campaign=UK-Research-Thankyou&utm_medium=email&utm_source=Eloqua&utm_term=3427213&elqTrackId=851ae6c5a64842baaa3e74443fadf36a
[10] https://www.rightmove.co.uk/house-prices/birmingham.html
[11] https://www.rightmove.co.uk/house-prices/manchester.html?page=1
[12https://www.rightmove.co.uk/house-prices/bristol.html?country=england&searchLocation=Bristol]
[13] https://www.zoopla.co.uk/discover/property-news/rent-increases-hit-13-year-high-as-demand-in-major-cities-doubles/
[14] https://www.bbc.com/news/business-43788537

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